饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(c俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗hǎn)首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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