导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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