OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(di音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格ào)至(zhì)得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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