5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(t雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗óu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zh雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗ōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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