文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(b一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克ǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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