5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两(li再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(q再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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