文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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