万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhá叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》i)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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