OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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