导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为(w一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米èi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jū一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米n)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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