万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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