一(yī)线城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什(shén)么这么重(zhòng)要？首先二手房(fáng)指导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条(tiáo)政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是房(fáng)价前三的火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗核(hé)心城市(shì)。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一(yī)动都(dōu)具(jù)有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首先有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称(chēng)：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价(jià)和(hé)评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了(le)“参(cān)考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到(dào)官方文件。据证(zhèng)券时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需(xū)要持(chí)续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政(zhèng)策(cè)大概率为(wèi)真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新的规则进(jìn)行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气(qì)公布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高(gāo)价盘，直接按(àn)照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照(zhào)指(zhǐ)导价来计算首付、发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价(jià)1000万的房子，如(rú)果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折(zhé)即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上(shàng)需(xū)要全(quán)款(kuǎn)支付的部(bù)分(fēn)，实际(jì)首付去到了510万，相火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗当于首付5成了(le)（多给210万首付(fù)）。这直接让大(dà)批量买家，失去了(le)购房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实施二(èr)手房指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为(wèi)例，全(quán)国70个大中(zhōng)城市房(fáng)价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量(liàng)上(shàng)，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二手房(fáng)指(zhǐ)导价发布当(dāng)月相比，如今(jīn)二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价的房源(yuán)占比大(dà)幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深(shēn)圳各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经(jīng)历其(qí)中(zhōng)的人，才(cái)能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农(nóng)三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了(le)2套华润(rùn)城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持(chí)有(yǒu)成本(běn)，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了太多(duō)“心酸(suān)”。二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆陆(lù)续续低调退(tuì)出，目前(qián)只有深圳还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职住平(píng)衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度政策上(shàng)的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的(de)3月份70个(gè)大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变动情况(kuàng)来(lái)看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然是(shì)下(xià)降的。

　　北(běi)京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发文(wén)，全面推动二(èr)手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到(dào)常识，从(cóng)字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市的政(zhèng)策(cè)，还有一大(dà)波正(zhèng)在路(lù)上...

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