近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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