不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克业(yè)主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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