近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(c泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文è)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(t泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文óu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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