OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(z《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节hòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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