饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手(s瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织hǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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