文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　四月的小说集，四月的小说好看吗g>1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计四月的小说集，四月的小说好看吗(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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