5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到202fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式2年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式hǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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