近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gō来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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