文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàngabo文是什么意思 abo文是谁发明的)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(deabo文是什么意思 abo文是谁发明的)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìnabo文是什么意思 abo文是谁发明的g)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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