5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)黄山山体主要由什么岩石构成每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yu黄山山体主要由什么岩石构成án)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的黄山山体主要由什么岩石构成增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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