万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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