文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。sand可数吗还是不可数，thousand可数吗1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóngsand可数吗还是不可数，thousand可数吗)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lìsand可数吗还是不可数，thousand可数吗)的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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