万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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