5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(s0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号hōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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