5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀pan>gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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