5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。W为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思ind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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