近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱(gōng)开募(mù)集(j莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱í)基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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