5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿教师一年的工作日有多少天，一年有多少周元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xi教师一年的工作日有多少天，一年有多少周à)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大教师一年的工作日有多少天，一年有多少周分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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