文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均一本书多重，一本书多重有一斤吗住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前一本书多重，一本书多重有一斤吗，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。<一本书多重，一本书多重有一斤吗/p>

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一本书多重，一本书多重有一斤吗