饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规(guī卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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