饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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