近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(du反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数ō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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