饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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