文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zh无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋ě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房(f无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋áng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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