饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容)往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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