近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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