万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)法西斯国家有哪几个房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ法西斯国家有哪几个)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(p法西斯国家有哪几个íng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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