近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间>

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。