导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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