近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思é)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思