OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(j板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示ī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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