万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话trong>富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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