万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区ng>事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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