文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(y引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写ǒu)定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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