近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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