文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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