饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cón三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因g)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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