一(yī)线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价(jià)的消息在房产圈刷(shuā)屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核(hé)弹(dàn)级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是(shì)最后一个还(hái)在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首(shǒu)先(xiān)有利于深(shēn)圳二手房回(huí)暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房指导价”正(zhèng)式结幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方参考价（指导价），银(yín)行核定房(fáng)价以(yǐ)网签备案价(jià)和评估(gū)价孰(shú)低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此(cǐ)，参(cān)考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到(dào)官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家大(dà)行表示“尚未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续的关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次政策大(dà)概率为真，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出台正式(shì)文件。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安中(zhōng)心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当时的市场(chǎng)价(jià)打了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能(néng)按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不(bù)觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年(nián)的痛(tòng)苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部(bù)分，实(shí)际首付(fù)去(qù)到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让(ràng)大批量买(mǎi)家，失去了购房(fáng)能力，相当(dāng)于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二(èr)手(shǒu)房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波(bō)、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多(duō)个(gè)城市陆续(xù)跟进。事实(shí)也确实(shí)证明了，这(zhè)条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统计，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全(quán)国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研(yán)究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成(chéng)交量同比下(xià)滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近(jìn)八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价(jià)发布当月相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接近参(cān)考价的房(fáng)源占比大幅(fú)增加(jiā)。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其(qí)中的人(rén)，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农三(sān)年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推(tuī)测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成本(běn)高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批(pī)人这(zhè)两年感受到(dào)了太多“心(xīn)酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆(lù)续续(xù)低调退出，目前只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也(yě)不端(duān)着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家(jiā)庭在新房计(jì)分制度政策上的支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格(gé)变动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是同比(bǐ)去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合(hé)发文，全面推动二手房“带(dài)押过幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导户”全(quán)国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于激活二手房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业(yè)、房地(dì)产(chǎn)企业(yè)要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不(bù)行了，上面(miàn)不就(jiù)塌(tā)了(le)嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不住，小船不就翻(fān)了(le)？

　　也(yě)许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正在路上...

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